Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя в Москве

Автор статьи: Алексей

Директор строительной компании «Ремпас»

Эксперт в области ремонта и отделки помещений с более чем 12-летним опытом. Под его руководством реализовано свыше 100 объектов – от квартир и офисов до сложных коммерческих пространств.

Содержание

• Перепланировка квартиры: что говорит закон
• Что говорит закон
• Что можно без согласования
• Ситуации «на грани»
• Что можно с разрешением
• Что категорически нельзя
• Особенности для Москвы
• Итог

Многие собственники квартир задумываются о глобальном ремонте и изменении планировки. Но далеко не все знают, что перепланировка — это не просто свободное решение хозяина, а процесс, регулируемый законом. Некоторые работы можно делать без ограничений, другие требуют согласования с жилищной инспекцией, а часть изменений вовсе запрещена. Разберём подробно, что можно и что нельзя делать при перепланировке.

Перепланировка квартиры: что говорит закон

Жилищный кодекс РФ содержит отдельный раздел о перепланировке и переустройстве. С 1 апреля 2024 года вступили в силу поправки, уточняющие само понятие перепланировки. Теперь к ней относятся:
изменение границ и площади помещений;
создание новых комнат или объединение существующих;
корректировка внутренней планировки.

Если раньше такие изменения обязательно отражались в техническом паспорте квартиры, то теперь вносить данные в техпаспорт не требуется.

Главное правило: любая перепланировка должна быть согласована с местной жилищной инспекцией. Именно этот орган выдаёт разрешение или отказ на проведение работ.

В Москве действует постановление правительства № 508-ПП, где закреплён перечень допустимых и запрещённых изменений. В других регионах могут быть свои дополнения, поэтому перед началом ремонта всегда стоит уточнять требования в местных органах власти.

Что говорит закон

Перепланировка регулируется Жилищным кодексом РФ. С апреля 2024 года уточнено: перепланировкой считаются любые изменения границ и площади помещений, создание новых комнат, перенос перегородок. Теперь не требуется вносить изменения в техпаспорт, но для работ необходимо разрешение жилищной инспекции.
В Москве действует постановление № 508-ПП, где чётко определено, какие работы допустимы и какие запрещены. В других регионах могут быть свои нюансы, поэтому перед началом ремонта лучше уточнить требования местных властей.

Что можно без согласования

Если работы не влияют на конструкцию дома и не нарушают права соседей, разрешение не требуется. Это, например:
косметический ремонт (обои, штукатурка, покраска, замена плитки или напольных покрытий на аналогичные);
установка новых окон и дверей без изменения проёмов;
остекление балкона без вмешательства в несущие элементы;
замена сантехники или труб на аналогичные по параметрам;
перестановка электроплиты в пределах кухни.

Ситуации «на грани»

Есть работы, где позиция властей и юристов расходится. Например, кондиционер или спутниковая антенна на фасаде. В одних случаях требуется только согласие собственников дома, в других — официальное разрешение. Особенно строго это регулируется, если здание — объект культурного наследия.
Также формально можно перемещать отопительные приборы, но только без прокладки новых коммуникаций.

Что можно с разрешением

При наличии согласованного проекта перепланировки разрешены серьёзные изменения:
установка оборудования, не указанного в техпаспорте (например, замена ванны на душевую кабину или электрической плиты на газовую);
перенос и устройство перегородок, проёмов, снос ненесущих стен;
изменение конструкции полов (особенно в домах с деревянными перекрытиями);
устройство антресоли (до 40% площади комнаты);
расширение оконных проёмов;
увеличение жилой площади за счёт подсобных помещений;
организация дополнительных санузлов или кухонь.

Что категорически нельзя

Запрещены любые работы, которые могут привести к аварийной ситуации:
подключение тёплого пола к системе отопления или горячего водоснабжения;
вынос батарей на балконы и лоджии;
строительство террас и пристроек выше первого этажа;
перепланировки в аварийных домах;
объединение газифицированных помещений с жилыми;
изменение или демонтаж вентиляционных каналов.

Любые работы, нарушающие прочность несущих конструкций, работу инженерных систем или пожарные нормы, строго запрещены.

Особенности для Москвы

В столице перепланировка согласуется через Мосжилинспекцию. Процедура включает:
Получение поэтажного плана и экспликации в БТИ.
Подтверждение права собственности в Росреестре.
Заказ проекта перепланировки и заключения о состоянии конструкций у организации с СРО.
Подачу документов в Мосжилинспекцию.
Получение разрешения и выполнение работ.
Подготовку нового техплана кадастровым инженером.
Проверку объекта инспекцией.
Получение акта приёмочной комиссии.
Внесение изменений в Росреестр теперь делает сама инспекция.

Итог

Можно без разрешений: косметика, замена окон и дверей без изменения проёмов, остекление балкона, установка аналогичного оборудования.
Можно с согласованием: снос или установка стен, новые проёмы, антресоли, замена инженерных систем.
Нельзя категорически: тёплые полы от общедомовых систем, перенос батарей на балкон, вмешательство в несущие конструкции и вентиляцию.
Если есть сомнения — лучше обратиться к юристам или специалистам по перепланировке, чтобы избежать штрафов и лишних проблем при продаже квартиры.